GESTIONE DEI CONTRATTI DI AFFITTO: LOTTA O CONDIVISIONE?
Di Davide Locatelli, 11 Maggio 2020
Caro lettore,
in questi giorni molte delle domande che mi sono state fatte hanno riguardato la gestione dei contratti di affitto.
Questo tema non è da considerarsi causa dell’emergenza Coronavirus che stiamo vivendo, ma conseguenza diretta di una strategia portata avanti dallo Stato fatta principalmente di dubbi ed incertezze.
Infatti, la realtà attuale è fatta di un Decreto Liquidità dove la parola liquidità può essere tranquillamente sostituita con la parola debito (a tal proposito, se non lo hai ancora fatto, non perderti il blog del Dott. Mazzoleni: Nuovo decreto liquidità da maneggiare con cura: i miei consigli per l’uso) e di 600 euro che ad oggi solo l’unica goccia d’acqua prevista.
Se a questo ci aggiungiamo che molte attività sono state chiuse per quasi 2 mesi e che per molte altre rimane l’incertezza su quando potranno riaprire, non è strano che molti inizino ad interrogarsi sulla gestione del proprio contratto di affitto.
Ecco che allora voglio darvi alcuni consigli pratici sull’argomento, senza entrare troppo nel tecnicismo delle norme ed anticipandoti una cosa sola:
La soluzione migliore molte volte è anche quella più semplice
Ma andiamo con ordine:
- Una medaglia ha sempre due facce
Il primo consiglio è quello di riflettere sul fatto che un contratto di locazione è sempre sottoscritto da due parti.
Questa considerazione, per certi versi banale, racchiude in sé un’importante verità: se non pago il mio contratto d’affitto creo liquidità per me sottraendola a qualcun altro che a sua volta dovrà, gioco forza, sottrarla a qualcun altro.
Ecco allora che è importante che il principio che abbiamo utilizzato nell’affrontare l’attuale emergenza sanitaria venga riprodotto tale e quale anche nell’attuale emergenza economica.
Un principio fatto di responsabilità verso gli altri e di consapevolezza del fatto che dalle nostre scelte dipende il futuro di altre realtà più o meno vicine, perché per il semplice fatto di essere soggetti economici, siamo parte di una rete di relazioni e come le tessere del domino se una casca ne fa cadere molte altre.
- Il tempo è una variabile determinante
La variabile tempo molte volte viene vista solo in un’accezione negativa, declinandola banalmente ad una sorta di “chi prima arriva meglio alloggia”.
Il consiglio, invece, che voglio darvi è quello di muovervi non di corsa, ma con tempestività.
Ecco che allora una situazione di temporanea difficoltà nel versare il canone d’affitto deve essere comunicata tempestivamente al proprio locatore e non lasciata quale sorpresa indesiderata da scoprire.
Questo permetterà prima di tutto ad entrambe di cercare una soluzione a tale difficoltà, che non sia il semplicemente non pagare, ma pagare quanto dovuto con modi e tempi definiti di comune accordo. Inoltre ciò consentirà al locatore di rivedere i propri budget di cassa al fine di onorare comunque gli impegni presi con i propri fornitori e non innescare il meccanismo del domino di cui sopra.
Mi permetto solo di sottolineare che la mancanza di liquidità a cui faccio riferimento è di carattere temporaneo, legata alla situazione di emergenza attuale e non quella cronica in cui si trovano diverse aziende e che ha radici storiche e molte volte insite nell’incapacità degli imprenditori di gestire le proprie imprese, con strumenti che guardano al passato e non al futuro.
- Gli strumenti sono sempre gli stessi
Molti avranno sperato che tra i molti articoli dei vari decreti che sono stati pubblicati, ci fosse qualche strumento utile per risolvere il problema degli affitti: niente di più sbagliato!!!
In realtà poco e nulla è stato fatto in tal senso, se non prevedere un credito d’imposta per negozi/botteghe e sospendere il pagamento dei canoni di locazione di impianti sportivi pubblici (troppo poco!!).
Quindi, in sostanza, gli strumenti a disposizione di locatori e locatari per veder riconosciuti i propri diritti sono rimasti quelli ordinari.
A tal proposito il consiglio che voglio darvi è il seguente: usare strumenti ordinari per risolvere problemi straordinari può fare più male che bene.
Inoltre, è importante comprendere che risolvere il problema dell’affitto attraverso una contestazione rischia di essere controproducente per 3 ragioni:
- Non è detto che quello che penso essere un mio diritto sia ritenuto tale da parte di un giudice;
- Farmi seguire da un generale esperto in queste battaglie non è a costo zero (la professionalità e l’esperienza sono armi importanti ma costose);
- Il rischio è di vincere la battaglia, ma di perdere la guerra.
In questa situazione invece, esiste una soluzione a mio avviso più efficace della contestazione ed è l’ultimo consiglio che vi voglio dare.
- La soluzione migliore è anche quella meno costosa
Mio caro lettore, sembrerà banale, ma continuo a pensare che la soluzione migliore è sempre quella del dialogo!
Un dialogo sincero, tra persone che non vogliono sfuggire ai propri obblighi, ma che cercano, di comune accordo, un modo per far si che questo non diventi un peso insostenibile.
I passaggi quindi che vi consiglio di fare sono:
- Preparate un vostro budget di cassa per capire di quanta liquidità disponente e fino a quando potrete onorare gli impegni che avete già preso;
- Chiamate il vostro affittuario, fissate con lui un incontro e rendetelo consapevole delle difficoltà che avete nell’onorare il contratto di affitto;
- Dialogate tra di voi al fine di trovare una soluzione comune, condivisa, che può prevedere sia la sospensione temporanea parziale/totale delle rate, sia un piano futuro di pagamento delle stesse o comunque un termine entro cui definire tale piano.
Termino con una citazione, non mia, ma che ritengo fondamentale in questo momento di crisi che stiamo vivendo:
…..da soli si va veloce, ma è solo uniti che si va lontano……
A presto
Dott. Locatelli
